出品：大眼楼管
作者：肖恩
5月25日，光明房地产集团股份有限公司（下称“光明地产”）董事会全票通过了《关于公司拟通过债权投资计划开展融资的议案》。本次融资方案的主体是光明地产，融资金额不超过人民币22亿元，融资期限不超过十年，融资成本不超过4.9%/年。控股股东光明食品将提供担保，用途为西虹桥冷链物流园项目相关支出、债务结构调整等。
对于盈利能力下滑、业绩不振、连踩3条红线的光明地产来说，能以4.9%的成本融到资金，与其背靠上海国资委有着决定性的关系。若非如此，光明地产的流动性或将面临较大危机。
王小二过年 一年不如一年
光明地产前身是成立于1988年的上海农口房地产联合开发经营总公司，背靠上海国资，后于2015年6月与海博集团完成重组上市，因此我们主要参考上市公司2015年以后的数据。
年报显示，2015年至2020年，光明地产的销售额分别为114.3亿元、145.3亿元、236.62亿元、244.59亿元、266.4亿元和326.68亿元。年复合增长23.4%，不仅错过了2015-2018年的销售大牛市，还出现了明显的销售并未兑现业绩的情况。
即使我们按照预售2年后结转交房的情况考虑，光明地产近两年的营收持续下滑，并明显低于此前几年的销售额。此外，公司账面的合同负债从2015年的60亿左右升至今年1季度末的161亿元，前后仅增长100亿的规模，并不足以填补过去几年营收与销售之间的差额。这里可能存在的情况，是光明地产的销售数据并不可靠。
光明地产不光营收逐年下滑，归母利润的下滑幅度更大，从2017年的19.47亿元，下滑至2020年的1.07亿元，下滑幅度高达94.5%。归属于上市公司股东的扣非净利润为-5.86亿元，同比下降224.26%。这是光明地产2015年重组以来，扣非净利润首次为负。
我们不禁要问，光明地产几百亿的销售去了哪里呢？
盈利能力崩塌 资产跌价接二连三
“房住不炒”的调控、三道红线的融资政策、金融机构对地产融资的限制，都预示着房地产行业粗放发展的时代早已过去。尤其是今年来22个城市“两集中”的供地方式，出来的拿地条件包括：限定最高价，竞拍自持不限制，强制商业比例，强制开发节奏，强制固定投资，这对于地产行业的利润率来说，是一个巨大的打击，而对于并无明显规模效应且具备明显管理优势的中小房企来说，更是致命的打击。
在这种环境中，光明地产本就明显滑坡的利润率，或将面临更大的压力。
过去6年的数据显示，光明地产的毛利率从25%左右的水平滑落至2020年的19.19%，以及今年1季度的7.44%，而净利润率则更是崩塌至2020年的0.89%，今年1季度的0.09%，挣扎在亏损的边缘。房价稍有波动，光明地产就将面临亏损的风险。
光明地产的盈利能力下滑，本质是项目开发竞争力弱的缘故。这不仅会导致毛利率下降，还会引起更高的费用率，以及拿错地之后的资产、存货跌价损失。
2020年，光明地产计提的存货跌价准备达3.76亿元，影响2020年归属于母公司的净利润3.09亿元。而在2018年、2019年，公司房地产及配套板块和物流板块计提存货跌价准备分别为7.66亿元、2.53亿元。
连踩3条红线 资金缺口超百亿
除了此次西虹桥冷链物流园项目的融资外，光明地产在此前的4月23日发布公告称，为满足公司经营发展资金需求等，拟申请开展不超20亿元供应链资产支持证券业务和不超50亿元的供应链定向资产支持票据业务。
事实上，光明地产需要更多的资金。截止2020年底，光明地产三道红线全部踩线，剔除预售款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49。2021年一季报财报显示，公司短期债务又增加到了193.24亿元，而同期货币资金降至75.14亿元，资金缺口超过百亿。
对于盈利能力下滑、业绩不振、连踩3条红线的光明地产来说，能以4.9%的成本融到资金，与其背靠上海国资委有着决定性的关系。若非如此，光明地产的流动性或将面临较大危机。
而最终，光明地产的还款还时来自于自身的业务发展，最直接的就是销售回款。
今年1季度，光明地产的签约销售金额为80.39亿元，同比增长217.75%，仍未能改变公司短期的流动性危机。而参考公司目前的土地储备来看，2017-2020年，光明地产新增土地储备分别为94.25万平方米、144.52万平方米、192.09万平方米、63.16万平方米，2020年拿地有所放缓。克而瑞数据显示，截止去年底，光明地产的土储建面709万平米，货值为1220.7亿元，仅够未来3年的销售储备，并不是十分充裕，且项目质量参差不齐。
而光明地产的大本营上海即将迎来首次集中供地，光明地产能否有所上斩获，即使拿地，后续的盈利如何，都有待观察。
没有利润的规模是虚假的，亏损的拿地是价值百科陷阱。对于光明地产来说，面临的生存环境更加复杂，三道红线何时能摆脱，仍有巨大的不确定性。
责任编辑：公司观察
原标题：光明地产连踩三条红线资金缺口超百亿若非背靠国资或早已举步维艰
